Pengurangan Pajak – Tips Untuk Investor Real Estat Individu

[ad_1]

Pengurangan pajak bukanlah prioritas utama bagi sebagian besar investor real estat. Mereka sering bekerja di luar rumah tanpa karyawan, selain dari yang ada di properti. Tantangan (selain pemotongan pajak) termasuk memilih properti apa yang akan dibeli, penyewa penyaringan, perbaikan, pengelolaan biaya, mendapatkan pembiayaan, dan memutuskan kapan untuk menjual. Artikel ini membahas pengurangan pajak yang terkadang diabaikan oleh pemilik real estat.

Pengurangan pajak mengurangi penghasilan kena pajak tetapi tidak secara langsung mengurangi pajak. Misalnya, $ 10.000 dalam pengurangan pajak tambahan akan menghasilkan $ 3.500 dalam penghematan pajak penghasilan federal ($ 10.000 X 35%), dengan asumsi tarif pajak penghasilan federal sebesar 35%. Karena sebagian besar membutuhkan pengeluaran kas, meningkatkan pengeluaran aktual untuk meningkatkan pengurangan pajak tidak diinginkan. Mari kita tinjau baik-tuning jadwal penyusutan dan reklasifikasi pengeluaran yang ada untuk meningkatkan pemotongan.

Depresiasi real estat adalah sumber pemotongan pajak yang potensial tetapi kurang dimanfaatkan. Jadwal depresiasi real estat umumnya dibentuk hanya dengan memisahkan lahan dari perbaikan. Ini analog dengan meminta pianis kelas dunia untuk memainkan piano yang tidak disetel dan memiliki beberapa kunci yang tidak berfungsi. Hasilnya tidak sebaik yang seharusnya.

Kongres telah memberikan depresiasi sebagai pengurangan pajak untuk mendorong kepemilikan dan investasi real estat. Banyak keputusan pengadilan telah memberikan panduan yang jelas untuk real estat yang akurat dan tepat depresiasi. Pemisahan biaya biasanya dapat meningkatkan depresiasi real estate sebesar 50-100% dalam 5-7 tahun pertama kepemilikan.

Pemilik dapat mengklaim pengurangan pajak tak terduga untuk properti yang dimiliki lebih dari satu tahun dengan "mengejar" depresiasi yang sebelumnya kurang dilaporkan. Setelah mendapatkan laporan pemisahan biaya, Anda dapat "mengejar" penyusutan tanpa mengajukan pengembalian pajak yang diubah.

Sumber lain dari pemotongan pajak adalah meneliti pengeluaran uang tunai yang sedang dikapitalisasi. Apakah perbaikan kecil telah dikapitalisasi karena kesalahan? Apakah ada perbaikan yang lebih signifikan yang tidak secara jelas memperpanjang umur komponen? Membahas hal-hal ini dengan akuntan Anda dapat menghasilkan pengurangan pajak tambahan Juga meninjau item yang dikapitalisasi pada tahun-tahun sebelumnya; dapatkah Anda mengklaim salah satu dari mereka sebagai potongan pajak tahun berjalan?

Pekerja anak bisa menjadi baik ketika mereka adalah anak-anak Anda dan Anda mengklaim pengurangan pajak. Konsultasikan akuntan atau BPA Anda, tetapi ini dapat menghasilkan pengurangan pajak tambahan sebesar $ 5.000 per anak, di mana mereka tidak membayar pajak. (Jika mereka merasa murah hati, mereka dapat mengembalikan uang itu sebagai hadiah bebas pajak.)

Liburan yang dikurangkan pajak adalah pilihan yang menarik untuk mengurangi pengeluaran. Cukup rencanakan liburan di sekitar perjalanan bisnis untuk rapat atau seminar. Penerbangan dan hotel Anda untuk periode bisnis dapat dikurangkan. Hotel sebelum atau sesudah kegiatan bisnis dan tiket pesawat pasangan Anda (dengan asumsi bahwa pasangan Anda tidak terlibat dalam bisnis) tidak dapat dikurangkan. Setengah dari makanan selama periode dengan aktivitas bisnis dapat dikurangkan.

Meninjau pengeluaran pribadi dapat menghasilkan pengurangan pajak tambahan. Item yang digunakan untuk bisnis seperti komputer, printer, perlengkapan kantor, seminar, iuran asosiasi, dan publikasi bisnis dapat dikurangkan. Panggilan telepon bisnis jarak jauh juga dapat dikurangi. Wiraswasta orang dapat memotong seluruh biaya premi asuransi kesehatan.

Pencatatan untuk pemotongan pajak memang membutuhkan upaya sederhana. Namun, penghematan pajak penghasilan federal membuatnya sepadan dengan usaha.

Segregasi biaya menghasilkan pemotongan pajak dan mengurangi pajak penghasilan federal di seluruh negeri dan di setiap pasar ukuran. Di bawah ini hanya beberapa contoh kota di mana pemisahan biaya menghasilkan pengurangan pajak yang berarti.

Kota:

  • Las Vegas, NV
  • Boston, MA
  • Tampa, FL
  • Hartford, CT
  • San Francisco, CA
  • Memphis, TN
  • Miami, FL
  • Denver, CO
  • Phoenix, AZ
  • Orlando, FL
  • Boise, ID
  • Chicago, IL
  • El Paso, TX
  • Oxnard, CA
  • Rochester, NY
  • Cincinnati, OH
  • Jackson, MS
  • San Jose, CA
  • Fresno, CA
  • Charleston, SC
  • Omaha, NE
  • Kota Oklahoma, oke
  • Buffalo, NY
  • Albuquerque, NM
  • San Antonio, TX
  • Charlotte, NC
  • Allentown, PA
  • Austin, TX
  • Baton Rouge, LA
  • Jacksonville, TN

Segregasi biaya menghasilkan pengurangan pajak untuk hampir semua jenis properti, termasuk yang berikut:

Jenis properti:

  • Banyak mobil bekas
  • Penelitian dan Pengembangan
  • Panti jompo
  • Penyimpanan kayu
  • Truk berhenti
  • Klub tenis
  • RSUD
  • Sekolah
  • Bioskop
  • Penginapan

Hampir setiap industri, termasuk yang berikut, dapat menghasilkan pemotongan pajak yang hemat biaya dengan menggunakan segregasi biaya.

Industri:

  • Lapangan golf dan country club
  • Pabrik produk tekstil
  • Pedagang grosir yang tangguh
  • Grosir yang baik dan tahan lama
  • Real estate lebih rendah
  • Manufaktur komponen listrik
  • Pabrik tekstil
  • Fasilitas binatu
  • Distributor suku cadang otomotif
  • Manufaktur produk plastik dan karet

[ad_2]

Perbedaan Antara Pajak Real Estat dan Pajak Properti Pribadi

[ad_1]

Seringkali sangat mudah untuk membingungkan berbagai pajak yang terkait dengan real estat, terutama ketika istilah yang digunakan untuk menggambarkan masing-masing sangat mirip. Misalnya, pajak real estat sering disebut sebagai pajak properti, yang berarti mudah untuk berpikir bahwa pajak properti pribadi harus berada di bawah spanduk itu.

Namun, penting untuk dicatat bahwa pajak properti pribadi sebenarnya adalah masalah yang benar-benar terpisah, dan karenanya perlu diperlakukan seperti itu dan diperhitungkan ketika Anda mengajukan pajak.

Di sini kita akan melihat perbedaan antara pajak properti dan pajak properti pribadi, sehingga Anda tidak lagi bingung ketika berhadapan dengan salah satunya.

Pajak Bumi dan Bangunan

Seperti disebutkan, ini sering juga disebut sebagai pajak properti. Kurangnya kata "pribadi" di depan frasa "pajak properti" adalah penting karena itu menunjukkan bahwa Anda sebenarnya berbicara tentang pajak properti.

Dalam istilah yang paling sederhana, jenis pajak ini mengacu pada uang yang harus Anda bayar untuk properti yang tidak dapat dipindahkan. Ini bisa merujuk ke tanah apa pun yang Anda miliki dan struktur apa pun yang dibangun di atas lahan itu.

Dengan demikian, itu akan berlaku untuk rumah, bangunan komersial dan setiap properti lain yang memiliki lokasi permanen. Jika Anda memiliki properti secara langsung, jenis pajak ini biasanya akan dibayarkan langsung kepada penilai pajak setempat Anda, atau akan dimasukkan sebagai bagian dari pembayaran hipotek bulanan Anda sehingga Anda membayarnya secara tidak langsung. Tarif yang Anda bayar juga dapat berubah berdasarkan penilaian otoritas lokal Anda, jadi penting untuk tetap mengikuti perubahan apa pun dalam kebijakan.

Pajak Properti Pribadi

Pajak properti pribadi berbeda karena pajak ini berlaku untuk aset apa pun yang Anda pindahkan, daripada aset yang memiliki lokasi permanen. Seperti pajak real estat, itu adalah pajak tahunan yang dapat berubah berdasarkan penilaian pemerintah lokal, sehingga tetap penting untuk tetap berada di atas pajak dan anggaran semacam ini.

Adapun apa yang dicakupnya, pajak properti pribadi dibayarkan pada segala sesuatu mulai dari rumah mobil, hingga kendaraan, kapal dan pesawat. Pada dasarnya, setiap barang yang Anda miliki yang dapat dipindahkan akan dikenakan pajak jenis ini.

Namun, ini mirip dengan pajak real estat dalam arti bahwa jumlah yang Anda bayarkan sering dinilai berdasarkan nilai barang. Misalnya, biaya lisensi kendaraan Anda didasarkan pada nilai kendaraan itu sendiri, dan dengan demikian merupakan pajak properti pribadi. Hal yang sama berlaku untuk jenis rumah dan kendaraan lain yang disebutkan di sini.

Dengan demikian, jika Anda memiliki rencana untuk membeli kendaraan rekreasi apa pun, penting untuk berbicara dengan seorang ahli sehingga Anda dapat menentukan berapa banyak pajak yang harus Anda bayar untuk kendaraan tersebut. Apa pun yang Anda lakukan, jangan membingungkan keduanya dan beranggapan bahwa membayar untuk satu berarti Anda telah membayar untuk keduanya.

[ad_2]

Real Estat dan AMT: Sewa atau Properti Investasi

[ad_1]

Pajak Minimum Alternatif merupakan pertimbangan yang sangat penting bagi pembayar pajak yang memiliki real estat karena hampir setiap aturan pajak yang berlaku untuk real estat berbeda untuk AMT daripada Pajak Reguler. Artikel tentang Real Estat dan AMT ini akan membahas situasi di mana individu memegang real estat sebagai investasi, biasanya sebagai properti sewaan. Perbedaan dalam perlakuan pajak antara Pajak Reguler dan AMT dapat menjadi signifikan.

Beban bunga

Bunga yang dibayarkan pada hipotek yang diambil untuk memperoleh properti sepenuhnya dikurangkan, baik untuk Pajak Reguler dan Pajak Minimum Alternatif. Tidak seperti potongan yang diperinci yang memungkinkan manfaat pajak untuk apa yang berjumlah pengeluaran pribadi, undang-undang perpajakan pada umumnya memungkinkan semua potongan pajak yang harus dilakukan pembayar pajak dalam mengejar pendapatan bisnis. Dengan demikian, keterbatasan yang dibahas dalam artikel sebelumnya tentang bunga KPR tidak berlaku.

Namun, jika ekuitas dalam properti sewaan digunakan sebagai jaminan untuk pinjaman tambahan – hipotek kedua, misalnya – maka wajib pajak harus melihat bagaimana hasil pinjaman tersebut digunakan untuk menentukan pengurangan bunga. Jika hasil digunakan untuk pinjaman mobil atau untuk membiayai pendidikan seorang anak, misalnya, maka bunganya adalah kepentingan pribadi yang tidak dapat dikompromikan. Jika hasil digunakan untuk meningkatkan properti sewaan, bunga dapat dikurangkan.

Saran – sebaiknya para pembayar pajak menjaga pinjaman pribadi terpisah dari pinjaman bisnis. Menggabungkan keduanya menciptakan tantangan penyimpanan catatan dan dapat menyebabkan perselisihan dengan IRS.

Pajak properti

Pajak properti yang dibayarkan untuk properti sewa atau investasi diperbolehkan secara penuh baik untuk keperluan Pajak Reguler maupun untuk Pajak Minimum Alternatif.

Ide perencanaan – jika Anda memiliki kesempatan untuk membayar tagihan pajak properti Anda tahun ini atau tahun depan, bayar dalam setahun ketika Anda memiliki pendapatan yang cukup dari properti tersebut sehingga tidak menghasilkan kerugian sewa. Strategi ini dapat membantu menghindari pemicu hilangnya aktivitas pasif yang dijelaskan di bawah ini.

Contoh – dalam tagihan pajak properti Florida dikirimkan pada bulan Oktober, dan dibayarkan berdasarkan jadwal diskon berikut: November – 4%, Desember – 3%, Januari – 2%, Februari – 1%. Jika Anda memiliki kerugian dari properti pada tahun 2010 tetapi berharap untuk menghasilkan pendapatan pada tahun 2011, jangan membayar tagihan Anda pada bulan November atau Desember – karena diskon kecil itu dapat membantu Anda menghindari aturan pembatasan kerugian.

Penyusutan

Penyusutan diperbolehkan untuk properti yang dimiliki untuk investasi. Porsi dari biaya yang dialokasikan untuk tanah tidak dapat disusutkan, tetapi untuk bangunan itu sendiri dan perabotan, peralatan, karpet, dll. Pemotongan depresiasi dapat diambil.

Real properti (ini adalah definisi hukum dari rumah atau bangunan lain) yang diadakan untuk sewa / investasi hanya dapat disusutkan untuk keperluan Pajak Reguler dengan metode "garis lurus", selama masa manfaat 27,5 tahun. Dengan demikian, properti dengan $ 275.000 dialokasikan ke gedung akan disusutkan pada tingkat $ 10.000 per tahun.

Harta pribadi (ini adalah definisi hukum dari hal-hal seperti furnitur, peralatan, karpet dan sejenisnya) dapat disusutkan untuk keperluan Pajak Reguler dengan metode "dipercepat" selama masa manfaat lima tahun. Metode akselerasi memungkinkan pengurangan depresiasi yang lebih besar pada tahun-tahun awal, sebagai pengakuan atas faktor keusangan atau penurunan nilai yang Anda lihat di properti baru (mobil adalah contoh yang baik).

Untuk keperluan AMT, bagaimanapun, properti pribadi dapat disusutkan hanya dengan menggunakan metode garis lurus. Dengan demikian, item AMT akan dihasilkan pada tahun-tahun awal jika metode dipercepat digunakan.

Ide perencanaan – untuk properti pribadi pertimbangkan memilih metode garis lurus untuk keperluan Pajak Reguler. Meskipun memberikan sedikit manfaat pajak dari depresiasi yang lebih besar di tahun-tahun awal, itu bisa berarti menghindari pembayaran AMT.

Aturan investasi aktif / pasif dan aturan "berisiko"

Seorang pembayar pajak yang tidak "aktif" dalam mengelola properti investasi tidak boleh menggunakan kerugian dari properti sewa untuk mengimbangi penghasilan lain seperti gaji dan upah, dividen, bunga, keuntungan modal, dll. Sebaliknya, kerugian ini ditangguhkan sampai pembayar pajak menjual properti atau menghasilkan pendapatan pasif dari ini atau sumber investasi pasif lainnya.

Aturan-aturan yang berisiko sama menolak penggunaan jenis-jenis kerugian ini sejauh para pembayar pajak telah memperoleh investasi dengan uang pinjaman dan tidak memiliki kewajiban pribadi atas utang.

Ide perencanaan

Jika batasan-batasan kerugian ini berlaku, pertimbangkan ide-ide perencanaan yang disebutkan di atas untuk meminimalkan kerugian yang dihasilkan setiap tahun. Mereka tidak melakukan kebaikan bagimu.

Penjualan properti

Beberapa masalah AMT yang berbeda dapat timbul pada penjualan properti sewa / investasi. Salah satunya adalah bahwa keuntungan atau kerugian Anda mungkin berbeda untuk AMT daripada untuk keperluan Pajak Reguler. Ini akan terjadi jika metode depresiasi yang berbeda digunakan. Sebagai contoh, jika properti pribadi didepresiasi menggunakan metode dipercepat untuk keperluan Pajak Reguler, maka dasar dalam properti ketika menghitung untung atau rugi pada penjualan akan berbeda karena metode garis lurus harus digunakan untuk keperluan Pajak Minimum Alternatif.

Keuntungan pada penjualan properti investasi umumnya adalah keuntungan modal, meskipun sebagian dapat diperlakukan sebagai pendapatan biasa tergantung pada metode penyusutan dipercepat digunakan. Keuntungan modal di dalam dan dari diri mereka sendiri bukan merupakan item AMT, tetapi meskipun demikian mereka dapat menghasilkan AMT dibayar. Hal ini karena jumlah pembebasan AMT dihapus untuk pembayar pajak pada tingkat pendapatan tertentu, sehingga penghasilan tambahan ini dapat memiliki hasil pengurangan pengecualian yang pada gilirannya akan meningkatkan penghasilan kena pajak untuk keperluan Pajak Minimum Alternatif.

[ad_2]